Sanitaire, Social et Médico-social : Gestion de l’immobilier, les nouvelles pratiques
24 octobre 2018 - Par Acticonseil
Extrait d’une publication écrite avec la participation de Hervé Ellul et Jean-Christophe Carrel, parue dans le numéro 585 de JurisAssociations, le bimensuel des Organismes sans but lucratif
“En pleine période de renégociation avec les financeurs des CPOM et EPRD et d’évolution des systèmes de financement, certains opérateurs profitent de ces mutations profondes pour engager une véritable réflexion immobilière. C’est un des leviers de gestion à la disposition des dirigeants pour assurer la pérennité des institutions.
La période marquée par des évolutions réglementaires majeures et une mutualisation croissante et à différentes échelles entre les opérateurs encourage ces derniers à revisiter leurs fondamentaux de gestion, l’objectif étant de dégager des marges de manœuvre, si possible récurrentes. Si la maîtrise des coûts passe par celle des frais de personnel et des contrats significatifs avec les fournisseurs (restauration, blanchisserie, etc.), les coûts immobiliers au sens large sont quant à eux rarement perçus et traités comme un véritable enjeu de gestion. Le phénomène est probablement lié au caractère a priori figé de la « matière », voire au fatalisme ou à la méconnaissance des dirigeants quant aux options offertes aux opérateurs sur ces coûts qui représentent 15 % à 25 % des comptes d’exploitation (loyers, dotations aux amortissements et frais financiers sur emprunts, fluides, charges de fonctionnement et de transport induites par la configuration et l’organisation des locaux, etc.).
IDENTIFICATION DES DIFFÉRENTS COÛTS IMMOBILIERS
Les dépenses techniques liées à l’occupation de locaux en qualité de propriétaire ou de locataire ressortent spontanément comme premier centre de coût. Elles sont suivies de près par les charges d’entretien, de maintenance, de nettoyage, d’assurance, les fluides et les rémunérations servies aux personnels des services techniques. Ces coûts directs, enregistrés dans des postes comptables dédiés, ne sont toutefois pas les seuls. Il existe de nombreux coûts directs ou indirects liés aux locaux auxquels pensent moins les opérateurs, peut-être parce qu’ils ne sont pas individualisés en comptabilité générale. Ces coûts sont soit « cachés », soit identifiables à partir de la comptabilité analytique4 et sont le plus souvent induits par la configuration et/ou la capacité des bâtiments. Il s’agit notamment de frais de transport significatifs des usagers, de frais de surveillance des résidents, de coûts d’absentéisme du personnel lié à des locaux inadaptés demandant des manipulations physiques des résidents ou encore de coûts de fluides disproportionnés en raison, par exemple, de systèmes d’isolation défaillants. Autrement dit, une démarche de recensement efficace des coûts liés aux locaux implique un inventaire exhaustif des coûts directs et des coûts induits, ces derniers étant à appréhender au regard de ce qu’ils pourraient être en présence de locaux mieux configurés.”